在如今的市場(chǎng)條件下，房屋的變現(xiàn)能力都在大大下降。無(wú)論是對(duì)于投資者，還是自住+投資模式的散戶而言，變現(xiàn)周期拉長(zhǎng)，持有成本增加，附著于房產(chǎn)上的財(cái)富正在被稀釋……

現(xiàn)在對(duì)一些曬房子、曬房本的行為，大眾已逐漸習(xí)以為常，一大摞撲克牌一樣的房本很難再調(diào)動(dòng)大眾的神經(jīng)。

像在某短視頻平臺(tái)上，一個(gè)剛出生不久的嬰兒擁有幾套房的視頻也逐漸爛大街。

1. 誰(shuí)說(shuō)房子不會(huì)貶值？

身邊各種現(xiàn)象都不禁讓人疑問(wèn)----大家真的缺房子嗎？答案顯然是不缺！畢竟誰(shuí)還能一套房都沒(méi)有，老家的房子不算房子？其實(shí)，種種數(shù)據(jù)也表明，中國(guó)的房屋已經(jīng)不少了。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，空置率不應(yīng)該超過(guò)10%，超過(guò)的話就太高了。美國(guó)樓市最差的2007-2008年，住房空置率也才只有2.9%，歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%。日本房屋空置率在發(fā)達(dá)國(guó)家里算很高的了，2017年的數(shù)據(jù)是13%。

中國(guó)呢？沒(méi)有官方數(shù)據(jù)，但之前曾有一組民間調(diào)查數(shù)據(jù)顯示中國(guó)住房空置率整體水平在22%至26%之間。也就是說(shuō)平均每四五套房子就要空置一套！要知道，這些商品房可是由真金白銀買來(lái)的。

在金融領(lǐng)域，有這樣一個(gè)概念，一切和本金掛鉤的理財(cái)產(chǎn)品，都叫“持幣”。貨幣基金是持幣，商業(yè)保險(xiǎn)是持幣，而主要以投資為目的房屋，盡管它是一個(gè)房屋，但請(qǐng)記住，本質(zhì)上也是持幣。持幣越多，受到的通脹顯然越嚴(yán)重。

人民幣會(huì)貶值，由人民幣換取的房子就不會(huì)貶值嗎？顯然，答案是當(dāng)然會(huì)。很多人還依舊停留在房子貶值是從價(jià)格下跌開(kāi)始這一理念，但這明顯是片面的。

過(guò)去我們總能聽(tīng)到這樣的話：國(guó)家不可能讓房子貶值，要是貶值了銀行的貸款怎么辦？但現(xiàn)在卻是這樣的情況，房產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有跌，銀行風(fēng)險(xiǎn)也得到了控制，所以并不會(huì)出現(xiàn)銀行拍賣房屋的景象。所以給出的選擇就只有兩個(gè)，要么繼續(xù)還貸，要么割肉離場(chǎng)。

如今的樓市，以穩(wěn)為主，既防止上漲，也防止下跌。顯然，想用時(shí)間來(lái)解決很多問(wèn)題。

2. 房子已經(jīng)開(kāi)始貶值

筆者老家的房子，三年前能賣110萬(wàn)，而如今，依然只能賣110萬(wàn)，但這三年付給銀行的利息卻已經(jīng)近十萬(wàn)，就算租出去，租金和利息，也很難抵消掉。也就是說(shuō)在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的情況下，持有這套房產(chǎn)無(wú)疑是虧本的，而且持有時(shí)間越長(zhǎng)，虧得越多，這種現(xiàn)象并非個(gè)例。但最恐怖的是我們普通人很少能夠意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。所以，只能讓自己曾經(jīng)值錢的房子，這樣日復(fù)一日的消耗掉、稀釋掉。當(dāng)然，就算意識(shí)到了，賣了房子又能買什么呢？

不過(guò)，當(dāng)下持有現(xiàn)金，可能會(huì)感覺(jué)比房子貶值的更快。畢竟，現(xiàn)在隨便去菜市場(chǎng)轉(zhuǎn)一圈都能感覺(jué)到，如今的物價(jià)與之前停留在大腦中的物價(jià)已經(jīng)有了很大區(qū)別。（近日去菜市場(chǎng)看到，普通的青菜基本上都在一斤3元或以上，普普通通的大米也在這個(gè)數(shù)之上，而最近大火的豬肉更是不用說(shuō)了）。在這種情況下，對(duì)于那些人精一樣的炒房客，他們流水一般的資本在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不會(huì)乖乖待在手里貶值——當(dāng)然，更不會(huì)再傻傻的進(jìn)入樓市。

沒(méi)有繼續(xù)進(jìn)場(chǎng)的資金，再加上長(zhǎng)久的調(diào)控，橫盤(pán)已是命中注定。

3. 高位橫盤(pán)

我們都討厭房?jī)r(jià)上漲，希望房?jī)r(jià)下跌或者是穩(wěn)定。當(dāng)然，我們最想看到的是低位橫盤(pán)，畢竟我們想實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，想讓自己的收入更少的被禁錮在房產(chǎn)中，最好的莫過(guò)于房?jī)r(jià)低位橫盤(pán)。

但實(shí)際上卻正好與之相反！

在調(diào)控嚴(yán)厲的這兩年，確實(shí)有很多城市的房?jī)r(jià)得到了很好的控制，跌幅最大的是廣州，但也僅僅下滑2%，大多數(shù)城市都與去年基本持平，這說(shuō)明這一年中國(guó)樓市基本處于高位橫盤(pán)狀態(tài)。而高位橫盤(pán)造成的現(xiàn)狀就是：想賣的賣不出去，想買的買不起。

房產(chǎn)價(jià)值，主要體現(xiàn)在——質(zhì)量、居住環(huán)境、公共服務(wù)資源和生活配套完善程度等，而這些條件下的高端房產(chǎn)，會(huì)比低端房產(chǎn)，增值潛力更大。因?yàn)橛绣X人更意愿，也更有能力，為更好的居住條件支付更多的錢，這就是房產(chǎn)的增值部分。但是預(yù)算有限的人，卻無(wú)法支付大量購(gòu)房款買更好的房子。

但如今的房?jī)r(jià)，有購(gòu)置能力的人群只有那些，而沒(méi)有購(gòu)置能力的，短時(shí)間內(nèi)想通過(guò)自身財(cái)富的積累來(lái)實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)，顯然還有點(diǎn)遠(yuǎn)。

這樣的情況下難免會(huì)造成持續(xù)高位橫盤(pán)，畢竟舍得割肉出售的人并不多。

4. 貶值：從難以變現(xiàn)開(kāi)始

除此之外，大部分人還忽略了一個(gè)事實(shí)，那就是市場(chǎng)上房子的掛牌價(jià)，和能拿到手的錢如今也有了不小的差距。

現(xiàn)在的狀況是成交周期被不斷拉長(zhǎng)，雖然有市場(chǎng)因素，但市場(chǎng)因素也來(lái)源于政策導(dǎo)向。著急賣房的人就算一降再降，也得等很長(zhǎng)時(shí)間才能遇到一個(gè)有意向的購(gòu)房者，成交價(jià)與掛牌價(jià)之間的距離也在加大。當(dāng)然，最終能變現(xiàn)的已經(jīng)是比較幸運(yùn)了，最難受的是有價(jià)無(wú)市和無(wú)價(jià)無(wú)市的房產(chǎn)，最明顯的例子要數(shù)之前提到的資源衰落型城市和配套不完善、知名度不夠的養(yǎng)老度假房。

當(dāng)然，在如今的市場(chǎng)條件下，整體房屋的變現(xiàn)能力都在大大下降。如今的市場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)于投資者，還是自住+投資模式的散戶而言，變現(xiàn)周期拉長(zhǎng)，持有成本增加，附著于房產(chǎn)上的財(cái)富正在被稀釋……